i rischi per le banche e i grandi fondi (tra Usa ed Europa)

Il crollo di New York Community Bankcorp

Robert Armstrong, collega del Financial Times, nota saggiamente: «Quando vedi uno scarafaggio, sai già che non è il solo; quando salta una banca, anche». Lo scarafaggio uscito da sotto il sofà più di recente è la New York Community Bankcorp, collassata negli indici di Wall Street del 38% in un giorno e del 59,5% fra il 30 gennaio e il 6 febbraio dopo aver annunciato una perdita e un accantonamento ancora maggiore per perdite future. Niente di terribile: un piccolo istituto da poco più di 400 filiali e cento miliardi di dollari di attivi, come grossa banca di provincia in Italia.

L’insolvenza di Signa Holding

Senonché, appunto, viene poco dopo l’insolvenza da 8,6 miliardi di euro di Signa Holding dell’oligarca viennese René Benko, che aveva investito in progetti immobiliari a Vienna, Berlino, Wolfsburg e molte altre città in Germania e Austria. E subito prima degli annunci un po’ destabilizzanti di Deutsche Pfandbriefbank, della nipponica Aozora, di Deutsche Bank stessa, mentre il titolo di un grosso fondo immobiliare americano del private equity, il Kkr Real Estate Finance Trust, è crollato del 27% in pochi giorni fra fine gennaio e l’inizio di questo mese.

Crolla il valore degli immobili commerciali

Gli scarafaggi continuano a spuntare da dietro al sofà. E le ragioni che li spingono allo scoperto non cambiano: i valori degli immobili per uffici e centri commerciali stanno crollando, sia negli Stati Uniti che in Europa. Fra metà del 2022 e metà del 2023 l’indicatore dei prezzi dell’immobiliare commerciale della Banca centrale europea è sceso del 9,7% (vedi grafico sopra); per dare un’idea, quando i prezzi iniziarono a scendere durante la Grande recessione, il calo dello stesso indice nell’anno fino a marzo 2009 fu del 7,3%. Nel mezzo c’era stato il crac di Lehman, la più grande deflagrazione finanziaria della storia. Eppure il crollo dell’immobiliare commerciale in quell’anno fu meno rapido di quello attuale.

L’aumento dei costi

Altre stime sono anche meno caritatevoli di quelle della Bce. Secondo l’indice di Green Street, un consulente del settore, in Europa i prezzi medi degli immobili non residenziali sono giù del 24% dai loro massimi toccati nel 2022 e negli Stati Uniti sono giù del 21%. Potrebbe non trattarsi di un semplice ripiegamento spiegabile con fattori passeggeri, in particolare con l’aumento dei tassi delle banche centrali seguito all’ondata di inflazione. In parte lo è, certo. Ma il Covid e l’e-commerce stanno segnando una profonda cesura negli stili di vita e nelle strutture urbane. Soprattutto nelle grandi metropoli americane e dell’Europa del Nord, i costi dell’immobiliare residenziale sono saliti così tanto durante la lunga stagione dei tassi zero, che soprattutto i più giovani e i meno abbienti ormai sono costretti ad abitare molto lontano dai centri cittadini per potersi permettere un tetto sulla testa. Ogni mattina e ogni sera affrontavano lunghe ore di treno, metropolitana, traffico. Poi sono arrivati la pandemia, le riunioni in video, il lavoro da casa e gli uffici vuoti. Sono rimasti tali, soprattutto nei grandi centri come New York, Londra, Amsterdam, Amburgo. E in parte a Milano. Nel frattempo il Covid ha impresso un’accelerazione anche allo shopping da casa tramite (quasi sempre) Amazon, rendendo obsoleti e economicamente insostenibili molti centri commerciali.

Prezzi scesi del 30%

Risultato: milioni di aziende in tutto il mondo avanzato si stanno rendendo conto che non hanno più bisogno di tutte quelle postazioni, di tutti quei metri quadri di negozi; possono affittare spazi più piccoli, dunque la domanda è scesa strutturalmente. Ma per definizione l’offerta di palazzi è fissa e mantenere un immobile del genere vuoto risulta costosissimo per i proprietari. Al punto che quei 21% o 23% di calo degli indici probabilmente non sono veritieri, perché chi oggi deve vendere uno spazio per uffici spesso è costretto ad accettare un taglio del valore di almeno il 30%. E questi sono immobili spesso comprati grazie a prestiti bancari o prestiti ricevuti da fondi come Kkr. Dunque, immaginate: avete pagato 30 dollari di tasca vostra e vi siete indebitati per 70 dollari per comprare a 100 dollari uno spazio per uffici che ora non vi rende più, perché è vuoto. Ma il prezzo è sceso del 30%. Significa che il valore per voi è azzerato e anzi è negativo, perché intanto dovete sostenere gli interessi e mantenere l’immobile. Oggi una situazione del genere si applica, almeno, a beni per molte centinaia di miliardi di dollari o euro nelle economie avanzate.

Le banche

Finisce così che il proprietario sceglie la strada del default e lascia la sua garanzia, cioè l’immobile stesso, alla banca. La quale a sua volta cerca di venderlo per rientrare di almeno parte dell’esposizione, così accelerando l’avvitamento dei prezzi verso il basso. Un lettore di questa newsletter, attivo nel settore in Germania, mi ha scritto nei giorni scorsi: «Gli operatori tedeschi sono nel panico totale. Le banche sono piene di immobili e hanno dato ordine di vendere anche a clienti di peso. In alcuni casi chiedono l’immediato rientro e azzeramento dei fidi» (a proposito, grazie a tutti voi che scrivete: notizie, informazioni e commenti sono sempre graditi, e mi scuso se non sempre riesco a rispondere).

L’esposizione bancaria all’immobiliare commerciale

Resta da capire di quali dimensioni stiamo parlando. Secondo la Fed di St. Louis, il volume dei prestiti bancari per spazi commerciali negli Stati Uniti il mese scorso sfiorava i tremila miliardi di dollari, circa l’11% del prodotto lordo americano. Per le banche europee, Mediobanca stima che l’esposizione bancaria all’immobiliare commerciale sia di circa il 6% del portafoglio prestiti, dunque circa 1.700 miliardi di euro. Va poi aggiunto il debito degli immobiliaristi verso il cosiddetto “sistema bancario-ombra”, di cui neanche le banche centrali o il Fondo monetario internazionale conoscono le dimensioni. E’ prudente però immaginare che – nello spazio euro-americano – il debito e dunque l’esposizione totale del settore sia di almeno cinquemila miliardi di dollari, con perdite potenziali per almeno mille miliardi.

In Usa e in Europa

Già, ma dove? Molto probabilmente in gran parte negli Stati Uniti, ma l’Europa non è al di sopra di ogni sospetto. Le banche più esposte compongono un’interessante elenco di soliti sospetti, almeno quanto ai Paesi coinvolti in anni recenti in crisi immobiliari feroci: la lista di chi ha investito nettamente di più dei propri attivi in immobiliare commerciale, concentrando lì i rischi, vede ai primi posti tre banche svedesi (Svenska Handelsbanken, Skandinavska Enskilda Banken e Svedbank), due austriache (Bawag e Erste), due irlandesi (Allied Irish e Bank of Ireland), la Danske Bank e il campione norvegese Dnb. L’Italia e l’Europa del Sud in genere sembrano per ora piuttosto al riparo da queste concatenazioni di contagio finanziario. Va detto anche che restano diversi paracadute disponibili. Le misure della Fed prese a marzo scorso prevengono (per ora) nuove devastanti corse dei depositanti agli sportelli negli Stati Uniti a ritirare i risparmi; in Europa le banche stesse oggi sono più robuste e meglio vigilate rispetto al 2007-2008 e le perdite sono minori. È possibile anche che gli scarafaggi vengano fuori un po’ per volta, negli anni, non tutti insieme a valanga. In sostanza è solo un buco da mille miliardi di dollari, che qualcuno da qualche parte dovrà pur assorbire. Per il resto, al momento, tutto bene. 

Questo articolo è apparso originariamente nella newsletter «Whatever it takes» del Corriere della Sera, curata da Federico Fubini. Per iscriversi, cliccare qui.